今年写字楼创新会进入到怎样的阶段

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世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的"末日"预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。这一年，中国一线城市写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空置率连续第三年下降。
房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。但是，写字楼业态的创新与转型则是外界尚无法看清的问题。比如，2013年写字楼行业创新会进入到怎样的一个阶段，哪些企业和产品会率先显现出来，在实际操作中会遇到哪些挑战阻滞？
我们知道，中国写字楼发展历程第一代写字楼是计划经济体制下产生的写字楼，第二代写字楼是外企进入中国以后，带来写字楼内部空间针对客户设计、灵活性，包括智能化水平都有所提高。2000年以后，第三代写字楼更考虑客户贴身性的要求，强调舒适性，大大的提高了智能化水平。第四代写字楼则强调以客户的需求为中心，倡导智能化引导绿色环保办公的理念，引入国际写字楼绿色标准。在我看来，开发商创新转型2013年将从探索期进入快速发展阶段，第四代写字楼创新产品将大量涌现面对市场的检验。
基于此，突破传统写字楼开发模式，探索向满足客户多元化需求的战略将率先显现出来，特别是在产品创新上，发起可以通过提供针对性的写字楼产品，以满足客户多样化的办公需求。另一方面，相关上下游服务企业也将转型，如房讯新媒体2013年将由单一的专业媒体向专业媒体与品牌活动双轮驱动，向线上线下相结合的整合传播解决方案提供商模式转型。
我们对写字楼行业通过创新谋求快速发展充满信心，例如在中国写字楼发展论坛第九届年会，我们发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越置业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。
在创新驱动下，我们关注的是未来中国写字楼版图将会呈现怎样的态势？不同规模的房企应该采取怎样的战略布局？
我们相信创新驱动的市场环境将逐步形成各具特色的房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借复合性开发展现深厚功底的，有以超高层地标产品树立信赖的。总之，伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的中国写字楼，将迎来欣欣向荣的大好局面。
2012年，我们惊喜地看到了国内写字楼专业供应商的出现，像郑州的楷林置业、武汉的钰龙集团，他们与万达、绿地等开发商不同，他们更专业、更专注，更具特色。总之，2013年，更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变，在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。
正是由于经营方式各具特色，写字楼开发商业务结构同质化的状况必然会发生改变。但对任何一家写字楼经营者来说，都需要思考三个问题：客户从哪里来？产品如何创新？运营管理如何组织？而对于这三个问题又需要结合市场认知、治理结构、资本规模、人才结构、客户基础、执行能力等综合考量。
（刘凯：房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长）
城镇化给商业地产带来的机遇，让许多在本行业处于利润下滑、市场竞争激烈的外行企业禁不住诱惑，纷纷“跳”了进来。
继2012年底娃哈哈集团涉足商业地产相关业务后，2013年2月份，东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产业。
然而，对于上述扎堆现象，专业人士也表示了担忧：多路资本在城镇化的预期下进入商业地产领域(小区网 论坛)(小区网 论坛)，将可能掀起更多的商业地产泡沫，甚至许多外行产业资本只是举着商业的大旗来卖房子，这种现象是相当危险的，而且也是不可持续的。
“外行”涌入者越来越多
今年以来的这一波商业地产进入潮，吸引了更多与房地产并不沾边的外行企业。
2013年2月25日，东方园林产业集团在总部举办了主题为“在一起”的欢迎仪式，欢迎对象是：复地集团原副总裁殷嵘、深圳（楼盘）水榭花都(小区网 论坛)(小区网 论坛)房地产公司原总经理兼莱蒙国际集团有限公司副总裁张鹏力、万达集团原高级总裁助理兼万达百货股份有限公司总经理丁遥、万达集团沈阳公司原总经理严春昊，上述四位商业地产界高管也正式加盟东方园林。
东方园林将四位商业地产界高管纳入麾下，被业界视为其正式吹响了进军商业地产的号角。有“园林设计第一股”之称的东方园林，主要从事园林植物研发与销售、园林环境景观的规划与设计、园林绿化工程和园林维护等业务，而在近两年，东方园林则明显加大了其在商业综合体开发业务方面的力度。
“东方园林发力商业地产有其自身的原因，即东方园林承接了很多市政工程以及地方政府的环境工程项目，获得了一些政府的地块，正好用于商业地产的开发。”一位接近东方园林高层的业内人士告诉记者。
记者同时发现，像东方园林这样由“外行”转向涉足商业地产的企业案例自今年以来已有多起。2月20日，以豆奶起家的维维股份发布公告称，其旗下全资子公司维维印象城综合开发有限公司将与徐州（楼盘）中财科技发展有限公司合资设立合资公司，注册资本为1亿元人民币，其中维维印象城综合开发有限公司拟以现金出资8000万元。维维股份方面表示，此次成立的合资公司将从事房地产投资、经营、管理等相关业务。
而在此前的2月5日，金威啤酒也曾发布公告，将旗下啤酒生产、分销及销售业务出让给雪花啤酒。交割后，集团将保留一厂及其在深圳持有的一块土地，并在一厂土地开发商业地产项目。
事实上，早在2012年前后，就曾发生过一波“外行”涉足商业地产的潮流。当时的背景是，受全国房地产调控政策的影响，一些住宅开发型房企纷纷转型商业地产。而今年以来的这一波商业地产进入潮，吸引了更多与房地产并不沾边的外行企业。
“‘外行’涉足商业地产，主要原因是我国实体经济回落，企业投资渠道收窄，而进军房地产业可谓是最快的来钱方式。不过，在国家房地产政策调控之下，很多企业只能‘绕道’进军商业地产，获取相关收益。”中国社区商业工作委员会副秘书长杜鸿表示。
据了解，目前涉足商业地产的“外行”主要有两类，一类是一些从事其他产业的资本；另一类则是由房地产商转型而来。“比如娃哈哈、海底捞是第一类企业的典型案例，而万科则属于后者”。大中华区购物中心联盟主席助理柏文喜告诉本报记者。
城镇化商机诱惑难挡
城镇化让农民变成了“中产阶级”，消费潜力一下子散发出来，这将成为零售企业未来的主要增长点。
“外行”涉足商业地产的另一大原因，是对我国未来城镇化机遇的看好。有媒体统计，在十七大报告中，全篇提及城镇化仅有两次，而十八大报告中则多达七次。“城镇化”也被各级政府看做是拉动内需、缩小城乡差距的重要举措和机遇。因此，“城镇化”热潮所带来的商业地产增值，也被众多外行看做是押宝未来、再度掘金的主要方向。
上海（楼盘）梵发实业有限公司总经理李叔波就认为自己抓住了“城镇化”的机遇。李叔波表示，近年来，公司把投资的步伐由上海迈向浙江嘉兴（楼盘），在当地开发了阳光新生活广场项目。与杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、台州（楼盘）、温州（楼盘）等地相比，虽然嘉兴是二三线城市，但其地处杭嘉湖平原腹心地带，地价又处于洼地，因此是具有较大投资回报空间的地区。
“我们的商业地产项目立足于市民消费的商圈，这样的商圈尚处于半成熟状态，但具有快速成熟起来的潜力。”李叔波认为，这正是城镇化所带来的机遇。
在城镇化的背后，政府对城市轨道交通的投入也迅速拉动了新城区的经济，从而带来了巨大的消费潜力。以北京（楼盘）为例，北京市消费市场素来有“南冷北热”的现象。然而，随着北京市政府加大对南城的开发，特别是四号线的开通，给周边商业企业带来了巨大客流，从而对商业地产的增值带来了利好。
城镇化所带来的三四线城市的消费升级，也被众多商业企业所看好。“城镇化让农民变成了‘中产阶级’，消费潜力一下子散发出来，这将成为零售企业未来的主要增长点。”全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填对本报记者表示。
而城镇化所带来的对商业综合体的需求，也使得诸多地产商甚至“外行”蜂拥而至。“未来消费者的需求是多元化的，单一的大卖场已经无法满足消费者的需求，而商业综合体这样的ShoppingMall正好能满足消费者购物、餐饮、娱乐甚至休闲的需求，零售商已经转型成为都市商业解决方案的提供者。”王填表示，步步高商业集团目前也正在湖南多地投资打造Shopping Mall。
投资风险不容回避
与其说是商业地产，还不如说是地产商业，许多开发商或者其他产业资本只是拿着商业的大旗来卖房子，这种现象相当危险。
不过，亦有观点对轰轰烈烈的城镇化风潮表示了担忧。杭州娃哈哈集团董事长宗庆后在接受媒体采访时表示：“我担心城镇化变成造城运动，城镇化是新的增长点，搞好了对经济发展有好处。不过，农民平时跑到大城市务工，春节全都回乡，现在农业剩余劳动力到城市不能真正适应转移，因为城
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