全国写字楼的比例正在逐渐上升

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     从趋势上讲，全国写字楼的比例逐渐上升，非中央商务区的甲级写字楼，在未来会更依托中国企业的发展而兴旺。高端写字楼的硬件，随着租户的要求正面临更新换代。总部式的写字楼向主题化、个性化方向发展。小型化的写字楼逐渐成为投资的新宠。
  写字楼面临的风险，第一是过热。在大城市和中等以上城市的开发建设当中，写字楼都在应政府的要求都在做，体量很大。第二，在商业综合体的后期运营管理和成本，企业刚进入的预期不是很准，没想到后期管理、运营的成本很高，这也是现在要提醒企业的。第三，产品的同质化现象，和中国所有的产品类型都一样，一旦成为投资和发展的热点，初期都具有普遍的同质性。第四，写字楼市场受到宏观经济波动的影响，与房地产市场一样，但在某些局部或者一定时间内，写字楼和住宅可能会有一种相互补充、平滑波动周期的功能，特别是在近一两年的调控中，对住宅投资资金的挤压，相对促进了写字楼市场，在住宅、写字楼和商业综合体上能够形成一种互补态势。第五，从宏观数据上分析研究，在整个国民经济第三产业的增长中，写字楼投资有可能过剩。
  开发商进入商业地产要谨慎
  张远认为，现实中写字楼有点偏热。综合体、商业、写字楼、供给基本上受地方政府要求而产生，现在每一个开发商在城市，特别是城市中心，政府都要求要有一定比例的商业写字楼，要求写字楼要进驻世界500强。所以在供给这一环节，对写字楼和商业，地方政府缔造了一部分出来。第二个方面，最大的需求方面，特别是商业的需求方面，随着电商的冲击，对商业空间的需求和工人的需求在发生严重变化，所以这部分需求在急剧下降，包括工业化产品实体店销售，它的形态在发生变化，所以今后对商业的需求就会下降，进而对写字楼的需求也应该下降。所以供给有一部分是臆造出来的，需求在同等规模下，由于电商的冲击是在下降的，一个臆造，一个下降，最后对冲的结果，有可能导致过剩。所以商业地产，或者写字楼地产这一块，作为一个地产类也好，作为一个行业类别也好，希望确实要谨慎，进驻的商家或者地产商要谨慎。
  (以下为发言文字实录：)  
  张远：各位领导、各位嘉宾、各位同事、各位媒体朋友，大家好。
  中国的房地产产业发展是从住宅开始的，在2004、2005年左右，因为项目的原因开始接触到了写字楼，一直到现在为止，所以可能在这方面稍微做得多一点。我们也有这样一个机会，到这儿来简单的对中国写字楼的发展谈一点发展，大家一起来讨论，因为这是地产里面的一部分，也是越来越引起重视的一部分。
  从趋势上面讲，在全国的写字楼的比例在逐渐上升，我就不一一谈了。
  第二，非中央商务区的甲级写字楼，在未来会更依托中国企业的发展而兴旺。
  第三，高端写字楼的硬件，随着租户的要求正面临更新换代。
  第四，总部式的写字楼向主题化、个性化方向发展。
  第五，小型化的写字楼逐渐成为投资的新宠。
  写字楼面临的风险，第一是过热。所有在这个行业界的朋友都能感受到，在大城市和中等以上城市的开发建设当中，写字楼都在应政府的要求都在做，确实体量很大。第二，在商业综合体的后期运营管理和成本，企业刚进入的预期不是很准，没想到后期管理、运营的成本很高，这也是现在在写字楼行业要提醒企业的。第三，产品的同质化现象，和中国所有的产品类型都一样，一旦成为一个投资的热点、一个发展的热点，在初期都是具有普遍的同质性。第四，写字楼市场受到宏观经济波动的影响，这个和房地产市场是一样的，但是我们认为在某些局部或者在一定时间内，写字楼和住宅可能会有一种相互补充、平滑波动周期的功能，特别是在这一两年的调控过程当中，对住宅投资的资金的挤压，相对来说还促进了写字楼的市场，在住宅、写字楼和商业综合体上能够形成一种相互补充的态势。第五，从宏观数据上可以分析研究一下，在整个国民经济第三产业的增长中，写字楼的投资有可能过剩。
  以上是我们想通过这个会议跟大家交流一下综合体的发展、写字楼的发展，就我个人感觉到，在现实当中确实有点偏热，一个总的感觉就是我们的写字楼、我们的综合体、我们商业的供给基本上是受地方政府的要求而产生的，我们现在每一个开发商在城市，特别是城市的中心，不管是旧改项目，还是新项目里边，政府都要求要有一定比例的商业写字楼，要求写字楼要进驻世界500强，我也不知道有多少个500强能进驻到我们城市去，但是这种要求各个地方政府都有。所以我觉得在供给这一块上，对写字楼和商业，地方政府是缔造了一部分出来。第二个方面，最大的一块写字楼的需求方面，特别是商业的需求方面，可能随着电商的冲击，对商业的空间的需求和工人的需求是在发生严重的变化，所以这一块的需求是在急剧的下降，包括工业化产品实体店的销售，它的形态在发生变化，所以今后对商业的需求就会下降，对综合体的需求，进而对写字楼的需求也应该下降，所以供给有一部分是臆造出来的，需求在同等规模下，由于电商的冲击是在下降的，一个臆造，一个下降，最后对冲的结果，有可能导致我们过剩的景象是惨不忍睹。所以商业地产这块，或者写字楼地产这一块，作为一个地产类也好，作为一个行业类别也好，我是在这儿提出，希望大家确实要谨慎，进驻的商家或者地产商要谨慎。
  下面简单介绍一下卓越在商业开发方面的一点体会。我们从04、05年开始进入了做商业地产，所以我们卓越一直秉承的是商住，双引擎的发展，到今年也考虑了周转的问题，其实住宅做得也不错，商业这块可能更引起大家的注意，因为我们在深圳的cbd里面，有几栋很漂亮的楼，更引起大家的重视。这就是我们首先进入深圳商业地产，06、07年左右的标志性建筑，就是时代广场，一期、二期。
  这是我们08、09、10年在深圳中心区销售的主力产品，深圳卓越世纪中心。
  出售+持有是我们运营的模式。
  深圳的后海项目、杭州的时代广场等等。卓越实际上在写字楼和商业这一块，确实做得相对早一点，或者相对多一点，在这方面应该是今年要讲的话，可能归结得很好的经验不一定有，但是我们这几个项目给大家介绍一下，让大家更能感觉到卓越在商业、在综合体、在写字楼方面做的一些事情。在我现在的主管运营过程当中，我觉得只要位置好，到现在为止写字楼是现金流产品，但是商业不是。到现在为止，卓越的项目里面，能够现金流的产品，也是快变现的产品，但是商业的变现能力要差一点，综合体里面还是要分类的，写字楼和商业要分类，住宅更多的也要看成一个现金流产品。
  卓越今天感觉到有几个趋势，也有一些风险，我们也做了一些事情，也希望向大家学习，促进写字楼市场的健康发展。谢谢大家。