物业管理帮助写字楼升值保值

zhushican

坊间流传着一个说法，开发住宅的是小学生，开发商业的是中学生，开发写字楼的是大学生。由此可见，写字楼具有其他物业形态所不具备的开发和运营难度。面对如雨后春笋般拔地而起的写字楼和各种不同版本的“顶级标准”，期待拥有更好的办公环境的企业有些无所适从：高档写字楼到底具有哪些更客观的评价标准呢？近日，在记者采访了相关写字楼方面的专业人士、精工地产董事长梁耀华后发现，郑州高档写字楼的 “标准”，正随着市场行情的转好，越来越“丰满”了。
【科技标准】舒适和效率兼得
开发商为何要建科技建筑？在很长一段时间内，人们对此的认识并未达到应有的理性高度。据有关数据显示，长远来看，科技建筑尤其是科技绿色建筑可节能30%~70%，对于业主和使用者来说，维护和运营费用也将相应减少。
近些年，在艺术形式上，写字楼的收获似乎高于关乎国计民生的建筑科技。而在建筑的舒适度、效率、能耗、寿命等根本性能方面，却没有大的突破。对此，精工地产董事长梁耀华表示，提高科技含量是写字楼未来发展的必然趋势。应用科技不是目的，而是要通过技术改变建筑的舒适度达到一种为市场、为客户 服务的终极目标。据悉，写字楼的高科技发展趋势主要体现在三个方面：重视智能化设计、重视节约能耗设计、提高室内健康舒适性。
智能化写字楼就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等设备的安装，使每栋楼都变成一个蕴涵巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息。
这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监控，而且通过语音与数据的高速通讯接入，使企业的办公效率得到全面提升。
节约能耗设计则是节约建筑物及客户的运营成本，提高项目在同类产品中的竞争地位。室内健康舒适性主要是借助新风系统，提高工作者的效率。
在梁耀华看来，郑州写字楼在经历近两年的高速发展之后，成熟的开发商已不仅仅看重外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。
【生态标准】上班就是逛公园
工作之余放眼窗外扑面的绿意，或在花园平台小坐、休憩，甚至把会客、洽谈乃至小型部门会议都搬到花园里。在国外，很多国际跨国公司的总部都设在生态办公区内。这些大公司的高级管理层也坚信：员工们在远离噪音和尾气污染的环境里工作，才能创造出更好的业绩。
那么，“生态办公”的内涵是什么呢？
梁耀华说，所谓“生态办公”，即在整栋办公楼内通过采取内部改进措施来谋求生态办公。“生态办公”实现的方式也有多种，第一，就是使用呼吸式幕墙，产生对流空气，有利于通风换气。它改变了以往写字楼纯封闭式，依靠机械、人工的通风环境。第二，在室内创造生态空间，即把室外的自然环境逐渐引入室内，如将植物的生长、阳光等空间形态引入室内，提供一种类似于自然的环境。
在梁耀华看来，写字楼的生态打造，主要体现在内空间和外空间的园林设计和庭院设计上。通过在园区内布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所，使人、建筑与自然之间形成一个良性的“交流”系统，从而真正实现建筑的生态化，办公环境的生态化。
梁耀华认为，“生态办公”已成为高档写字楼不可或缺的标准，也是今后写字楼发展的方向。
据了解，郑州已有部分高档写字楼开始追求生态办公的打造。位于金水路的荣勋赢座，专门规划了3米高的水幕，800平方米的内庭花园，2500平方米的林荫广场和带景观的阳光车库.
【挑好管家】物业管理帮助写字楼升值保值
在以硬件设施著称的写字楼成为一种标志时，物业管理这一“管家”的作用也日益凸显出来。而这个“管家”是否称职，也决定了后期麻烦的多少。
电梯、空调、车位、安防……人们很容易满足于高规格的配套设施和硬件品质，却未曾料想过，电梯维护不力造成客货两用，租下的车位总被别人霸占，空调冷暖风总是不够“畅快”，商务服务成了一纸空文……许多企业在入住写字楼后才意识到：原来物业管理是这样的重要！
徐均介绍说，写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，包括中国香港在内的很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值，海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。
通过调查记者发现，郑州标榜“国际级物管”的写字楼并不少见，第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行等“国际级物管”的名号经常见诸报端，殊不知大多是以顾问的形式出现，并没有真正入主参与写字楼的管理。而郑州第一个以全委模式进驻的“国际级物管”是世邦魏理仕，它为郑州国贸中心提供全方位的商务服务。希望更多的“国际级物管”能以全委的模式进驻郑州，这样才有助于郑州高档写字楼与世界接轨。
业内人士指出，写字楼在提供高效全面的物业管理的同时，能对企业提供诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务将是今后写字楼物业管理的方向。“一个好的办公环境”是写字楼物业服务的核心，精工地产总经理梁耀华这么评价，物业管理要做到车辆的有序、畅通，公共秩序的安全、规范，维修管理的及时、高效，只有这样才能够营造出好的办公环境，这才是写字楼管理的重中之重，同时，好的物业管理还会弥补开发商的规划设计缺陷及一些遗留问题。
梁耀华建议投资者在选择写字楼时，一定要对物业管理公司进行考察。如果其管理不到位，将会危害到收益。在选择物业管理公司时，一定要选择那些资质比较高的公司，其管理技能可以为客户带来许多意想不到的好处。