写字楼两个最核心的要素是什么

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   大家知道写字楼根本的背后是资金和地段这两个最核心的要素，写字楼的运作和发展，资金可能是最主要的问题，特别是创新融资的问题。我想简单的把写字楼的新时代的创新融资简单的概括一下，一个我们讲讲写字楼的历史，这个我很简单的过一下，大家知道北京的写字楼大批量的开始是在92年，那时候我们在审批部门，很辛苦，当时比较典型的大家比较熟悉的，金融街、王府井、长安街，东二环和CBD，94年的时候我们批了上千个写字楼，那时候的北京实际上在世界的写字楼发展史上已经显现出供应量。
　　当时的写字楼的资金和投资的运作模式，开始的时候大家知道我们那时候也没有什么钱，基本上是自有资金，主要是预售款，而且那时候多是整楼在卖。回顾一下我们最早做的百万庄大厦，基本上整体卖掉了，需要六个亿的投资，我们当时只有几千万，那时候多数的写字楼是在没有出地面或者出地面的时候一般低价销售了，问题还是资金的问题，因为大家没有什么钱。当时我们首创置业只给了两千万，现在发展到四五百亿的资产，实际上是一个高速积累的过程。当时出售的写字楼很多价格都很低，金融街卖到1.8万到2万，很艰难的。
　　第二个方面，有了资金以后，开始比较成熟了，基本上我们做到封顶的整卖，甚至于盖好了以后再卖，基本上就是卖，我记得2007年的时候，当时押的写字楼和酒店的现金120亿左右，主要还是压不住，没有那么大实力，2007年以后，我们基本上不卖了，或者卖的比较少了，做持有经营，持续经营。
　　从写字楼的运作模式来讲，新时代下我们的融资创新怎么来做。
　　写字楼刚才讲了，最核心是好地段的土地加上资金，再加上你的策划、运营能力，实际上这么几个要素。在这些要素当中，我主要讲讲资金的融资，创新。因为在写字楼的过程中，这个可能是我们诸多的核心因素的一个，还包括策划、运作模式等等，谁能够用一些创新的方式保证资金的流通，谁就能够在写字楼的经营中取得更多利益。
　　我讲一下现在的融资的渠道和方法，我们从过去的传统地产转型，主要是想把其他的产业的价值输送到地产价值中，写字楼现在还不单纯是写字楼，基本上是集合性的综合性的，通常有写字楼，酒店，小部分的公寓和商业。因为我们最近在做的丽泽圈的综合体，50多万平米，大家知道写字楼和综合体的资金有两项，50万平米的地价给五六十亿，压力是非常大的，所以我讲讲我们最近的融资方式。
　　由于我们土地当中的写字楼用地，综合用地，对我们的写字楼的要求也越来越高，这里面有资金的周期、资金市场的利率，债券的利率，资本市场的融资量和融资代价等等。我们想想，可能在这个阶段如果想做好写字楼的资金流通，资金的创新，可能跟过去要有很大的区别，我们想最近是在这些集合体融资方面主要的做好有这么几个方面。最近做的一个是发债，在香港通过我们的上市融资或者在香港的全资公司发人民币的债，好处就是速度非常快，而且时间周期也比较长，利率也比较低；第二个，我们做一些什么样的融资方式呢，跟一些有投资职能的金融机构合作一些大的项目，但是以我们为主，资本金上双方都要花资本金，但是我们要保证对方的资本金的回报，同时金融机构一定要成为比较大的融资方，这样的融资成本也比较低。虽然资本金的回报10%左右，但是资本金回报之外的流动资金的代价就很低，我们做了很多的基金，一个是基金对项目、股权的要求，基金的另外一个好处，在帮助我们占领市场，很多的项目可能一个项目在投资一二百亿，光靠我们自己的力量是有限的，基金的力量和我们在一起，我们来去把市场占领的更多，这个也打通了我们融资的渠道，使我们更加有利。我们是在香港上市的H股，大家知道H股公司有很多很多的限制，我们的项目、资产是在境外的，如果我们在境外达到一定规模的时候，我们就可以继续做更多了，这样的通道来讲，对于我们的融资，再融资，按照香港的法律手续进行融资，速度就快很多。
　　还有其他的融资模式，我们最近就是标地以后进行融资，最近我们主要是研究一些中国的超高层的项目单体项目的融资方式，这个融资方式也不复杂，但是在现在做大项目的过程中，这种专项的基金还是很实用的，通常首先要找出一个基石的投资人，投资人可以寻找战略合作伙伴，然后再募集一般的合伙人，这个结构当中，把资本金能够很快的落下去，然后利用资本金，利用基金运作的模式，在做一些资金市场的债券融资，这样的话，用一个的项目，找出投资人，战略投资人和一般的合伙投资人，进行一些债权性的融资，这种专项的投资对于大型的项目，特别是大型的优质项目融资应该是非常有利的。也是非常有效的。因为大家知道很多大的项目资本金的动用很大，所以采取单个项目专业化的基金设计发展基金。
　　无论是公寓、住宅都是可以卖的，写字楼来讲，你也可以卖，我们发展商业综合体的过程中，可能有两个核心的竞争力，一个是发展模式，策划的水平，发展的模式，一个就是资金创新的水平和渠道。有了这两个东西，我想会有好的项目，好的资金，所以我们看在北京，大家知道写字楼的需求还是很大，我想下一步的需求会更大。最近我们主要的眼光是放在丽泽区，距离北京的天安门只有五公里，做好大型的写字楼项目，将来盖成了以后，除了盈利能力以外，在拿项目，做前期，融资和发展过程中，我想可能金融的创新应该是非常关键的，有了资金，我们就可以发展，就可以生存，就可以长期持有。