提升写字楼的五大要素

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在上海写字楼出租市场经常能看到这样的现象，有些写字楼项目在刚入市时以其高端的配置受到市场追捧，但若干年后由于设施更新及时，物业服务和客户需求脱节，导致租金逐渐下滑;也有一些写字楼在经历了十多年的经营期后，即便硬件设施称不上顶尖水准，仍然保持着市场领先地位，写字楼项目截然不同的境遇，使得一些影响写字楼中长期竞争力的因素越来越受到业内关注。
1、地段和品质是影响写字楼竞争力的首要因素
上海有相当比例的甲级写字楼都集中在小陆家嘴、南京西路、淮海中路、人民广场等六大中心商务区。与周边区域相比，这些核心商务区的租金水平和出租率都明显要高。包括金融机构和高端服务业在内的主力租户对写字楼的品质和地段要求非常挑剔，而需求的价格弹性较小，不过分看中租金成本。这导致了一些核心区的新建甲级写字楼项目在刚入市阶段即以市场平均租金对外招租，仍然受到客户追捧。
2、合理的业态布局有助于提升商务环境
对于实力雄厚的写字楼项目，在业态规划上可以采取全方位、整体式设计，将大体量的写字楼、公寓、商业，以及相关配套设施如饭店、会议、娱乐、健身场所集合在同一区域内，实现一站式服务，让客户随时可以享受到商务活动的便捷性和舒适性。对于规模有限的写字楼而言，借势发展不失为有效策略，充分利用周边成熟的商务配套资源，使得内外部环境产生“合力作用”。
3、硬件配套尽可能人性化，同时预留可改造空间
写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等，这些都是客户对写字楼的基本要求，虽然是办公，很多人还是很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以要尽可能地人性化、实用。另外，为将来预留出足够的可改造空间，避免若干年后，因楼内设施老化导致客户大面积流失，租金出现下滑。
4、租户构成影响写字楼中长期的租金走向
租户构成正在逐渐受到写字楼租赁业重视的一个因素。通常高端写字楼会有一套严格的挑选客户的标准，这种选择的背后有着很多理性的考虑：首先优质客户可以提升办公楼的整体品质和知名度，而且一些知名大公司的入住能明显降低经营和招商成本，少数几家大客户就能解决超过30%的租赁问题;其次，优质客户对租金上涨并不敏感，同时考虑到装修投入成本、搬迁成本等因素，很少会轻易选择退租或搬迁。
5、物业管理需要从细节着手
一些国际知名物业公司的管理模式值得借鉴，高力国际、戴德梁行等国外知名物业公司都非常注重从细节入手，在他们看来，细节经常能够体现整个物业的品质和形象。例如，许多早期写字楼都存在电梯数量相对于楼层使用面积过少，造成高峰段期候梯时间过长，有经验的物业常会采取与楼内租户协商，尽可能安排员工分段上下班，缓解了电梯使用问题。