写字楼租金上涨考验租户房产策略

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　   ·写字楼市场租金上涨、空置率下降对企业租户的房地产策略提出挑战
　　· 通过周密的业务规划、深刻了解业主的谈判定位、业务分散化策略、重组续租租金结构、以及提高工作空间效率和预租等方法，租户可以有效地管理成本，同时提高商业定位
　　根据高纬环球最新的特别报告《企业租户如何应对业主市场的挑战》显示，在经历了2008年全球经济危机后，一些亚太经济中心的复苏速度和强度都超出预期，这给企业租户带来房地产方面的挑战。
　　报告显示，在例如北京和上海这样的业主市场，房地产成本上涨问题尤其会对企业运营构成严重的挑战。在这种市场条件下，企业租户无论是在亚太地区开设还是扩张业务，都将面临继续在核心商圈中寻找合理租金价格以及合适办公面积的难题。
　　在快速增长的亚洲市场，上述情况非常普遍。因此，高纬环球建议通过以下六个方法，让企业能以最高成本效率管理办公环境。
　　规划：
　　在中国这个活跃且快速变化的市场中，公司的业务增长可能会迅速而突然，考虑到种种不可预测性和不确定性因素，租户制定房地产的策略变得至关重要，它不仅服务于潜在的企业增长，同时还可以建立一个有效的规避机制以防备不断上涨的物业成本。针对公司未来空间需求的不确定性，高纬环球建议租户对于同一物业内的其他租赁单元签订优先扩租权。此外，确保提前解约条款也是非常重要的，以此可以避免因为办公人员减少而导致办公空间的浪费。
　　从业主的角度考虑：
　　写字楼的品牌价值在一定程度上和其租户的品牌是分不开的。业主对这一概念知之甚深，因此都寻求将知名企业纳入自己的写字楼中。许多跨国企业租户往往忽视了这一点，使其失去了可能实现节约宝贵成本的一个重要筹码。利用品牌知名度来降低成本，需要?一个经验丰富的租赁团队，而该团队必须密切了解租户的品牌价值及其在租户组合中所能承担的角色。而租户在决定续约时，也应该理解业主对于稳定而持续的现金流的需求，租户应该知道，业主是鼓励续约的 - 因为在寻找新的租户过程中将涉及到成本和风险。
　　重组续租租金结构：
　　企业作为客户很自然会最求一个最低的租金成本，但若面多一个将在未来三五年内租金将持续增长的市场里，不妨考虑在续租期和续租起始租金之间做一些选择，使企业在更长期的租约里租金总成本得到控制，避免每一到两年就要面对续租的挑战，这是一个可这样能同时使对装修的投入得到更长期的分担，从而实际上降低了租赁的综合成本。企业客户应做好准备，因为整个谈判过程可持续6到12个月，是一个艰苦的过程。
　　业务和职能的分散：
　　在成本不断上升的环境下，企业必须实行合理化操作。分散某些职能部门，是控制入住成本的有效方法。通过将某些业务转移到非核心商圈，许多企业已经成功地实现了成本的节约。当然，采用这种战略也将面临重大的挑战。物流、医药、快速消费品和工业/建筑业的企业在下放职能时，往往是最成功的，同时业务的中断也是最小的。但法律，银行，传媒/广告业，咨询公司这些行业则应该慎重考虑，职能部门的分散可能对客户沟通、业务发展和自身品牌造成影响。
　　提升办公室使用效率：
　　企业应该重视将办公区域的使用效率最大化。一种方法通常被称为“办公桌轮用制”。办公桌轮用制是多个员工共享一张办公桌的现象，是租户针对出差的销售人员或者几名员工在工作日程上并无重叠而提出的一项非常精明的选择方式。通过良好的执行办公桌轮用制，再加上行之有效的办公场所管理战略，租户可以更有效地削减对空间的需求??和租赁成本。租户也可以通过重新规划当前办公空间来考虑如何改善办公区域的使用效率。
　　预租：
　　预租也可以成为一种有效控制成本效益的方法。因为预租的写字楼仍在建设当中，业主通常会把租赁条件在个阶段变得灵活。通过预租正在建设的楼宇，租户可以享受三个显着的好处。首先，在如上海或北京的业主市场中，预租的租金水平将低于楼宇竣工入市后的市场平均租金。其次，一旦建筑完成交付，租户立刻可以享受到全新的建筑设施。最后，较新的建筑往往具有较高的使用率和可持续发展性，同时建筑也将具备更多节约能耗的设计和设备，从而降低管理费用成本。
　　高纬环球中国区企业服务业务执行董事王铮评价道：“房地产成本上涨会为企业的业务带来挑战。尽管如此，租户可以采取一系列主动的措施，在当前低空置率的市场中节约成本同时锁定适合的办公面积。通过周密的业务规划、深刻了解业主的谈判定位、业务分散化策略、重组续租租金结构、以及提高工作空间效率和预租等方法，租户可以有效地管理成本，同时提高商业定位。”