武汉国企对写字楼需求看涨

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国企对写字楼需求看涨

　　据戴德梁行发布研究报显示，尽管2012 年外围经济的不确定性对在中国的跨国公司的租赁需求有一定的影响，然而整体强劲增长的趋势仍然持续，特别是在核心城市如北京和上海。受惠于国企的扩充，这些一线城市录得的净吸纳量居全国之首。在供应方面，在许多二线城市由于新供应相对多于其需求，其空置率仍然维持于高水平。

　　核心城市和其他城市之间的不相称供应预计在未来 3 年仍会继续。由于国内公司仍会带动租赁需求，如何吸引和转移核心城市的需求到其他城市将决定在未来数年的租金增长模式。

　　写字楼吸纳量翻倍

　　尽管有迹象表明本年度经济增长放缓，2012 年第四季度国民生产总值（GDP）增长仍达到了 7.80%。虽然不如过去三年增长迅速，但考虑到市场不断完善，政府着力强调增长质量，这一经济增长放缓状况仍在预料之中。 即使如此，预计 2013 年和 2014 年 GDP 仍将有所提高。

　　2012 年全国写字楼总吸纳量达到204.9 万平方米，略低于2011 年水平，但延续了 2010 年全球金融危机以来的大趋势。但武汉市高端写字楼吸纳量创历史新高。

　　据仲量联行统计，2012年租金增长和净吸纳量增长强劲，全年武汉优质办公楼市场的整体吸纳量超27万平方米，再创历史新高，同时这一数字也超过了2010年和2011年两年市场吸纳量的总和。大型企业的扩张需求直接刺激市场吸纳，阿尔斯通、奥林巴斯、宜信等跨国翘楚及国内大鳄纷纷在武汉扩张。

　　写字楼空置率为17.3%

　　外资企业争相落户武汉，带动了甲级写字楼市场需求。去年，武汉甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创下历史之最。据戴德梁行发布研究报显示，武汉写字楼存量与空置率在去年第四季度为17.3%，空置率高于一线城市，以及南京、西安、沈阳等二线城市。

　　接下来的一批二线城市，今年都推出了大量新写字楼。例如，杭州为239960 平方米，接近北京的水平。然而，如果比较各城市新供应量与现有存量水平，情况就大为不同。成都的大量新供应写字楼（相当于现有存量的44%）使其位居全国首列。重庆、大连、青岛等诸多二线城市也位居前列。

　　相比较而言，一线城市则略显失色。例如，北京2012 年的新供应写字楼仅为283,957 平方米，相当于现有存量的4%。同样，上海的新供应相当于现有存量的11%。

　　这意味着，在这些一线城市，虽然业务带动的需求较高，但新供应仍相对紧张。因此，这些核心城市空置率非常低。例如，北京在所有城市中的空置率最低，仅为2.8%。上海总体空置率为7.4%。

　　在部分二线城市中，由于政府采取一系列措施推动写字楼物业开发，有时候造成新供应过剩，因此推高总体空置率。例如，成都目前的空置率为45.3%，位居上述所有城市之首。青岛空置率也达到30%，位居全国第二。

　　租金涨幅全国居首

　　戴德梁行发布研究报告称，去年武汉甲级写字楼租金涨幅在全国14个重点城市中居首位，全年上涨22.4%至每平方米每月94.1元。

　　虽然武汉22.4%的租金涨幅在北、上、深、广等14个全国重点城市中居首位，但由于起步较晚，武汉甲级写字楼的平均租价并不高，在14个城市中排名倒数第二。目前，甲级写字楼主要分布在武广商圈、建设大道金融街、武昌滨江和汉口沿江一带。租金最低的是中南商圈，71元/平方米/月;最贵的是武昌滨江和汉口沿江甲级写字楼，平均租金110元/平方米/月。据悉，2012年底武汉最优和整体租金为每平方米每月人民币96元，武汉写字楼租金还是有较强劲的上涨空间。

　　和武汉相反，北京最优租金增长居全国之首，与去年同期相比上涨了22.4%。北京的最优租金为每平方米每月人民币326 元，紧紧追赶上海（人民币 348 元)。虽然在此高租金水平下，2012 年下半年租金上涨减慢，业主在要价时也更趋理智，但上涨的压力始终存在。跨国公司表现不佳，但国内公司的良好表现弥补了这一需求上的不足，因此上海写字楼市场仍保持稳定发展态势。

　　2013 至 2015 年间，北京将有1756429 平方米新供应量，但仅占目前现有存量的 26.24%。同期，上海新供应量将达到5083457 平方米，相当于目前现有存量的88.16%。南京、西安、天津、成都等部分二线城市与之形成鲜明对比，这些城市未来新供应量与现有存量比例将超过 140%。

　　但是相对紧缺的供应量仅是一方面。2012 年，优质写字楼需求仍大部分集中在北京和上海，国有企业仍偏爱将这两座城市作为业务发展的目的地。因此，我们预测 2013 年北京租金上涨水平将居全国之首，达到10.5%。展望未来五年，预测北京和上海的最优租金将分别平均上涨8.5%和6.2%。

　　进入2013 年，预计政府将更积极地采取措施刺激国内消费和生产。因此，国有企业对优质写字楼的需求将进一步增长。相对来说，外部不确定性仍将减缓许多跨国公司拓展办公空间的活动，至少不会远离核心城市市场。另一方面，由于地方政府对其土地资源增值的需要，部分城市的甲级写字楼供应量将继续高于需求。因此，将需求从核心城市向区域性城市群的转移，是缩小全国租金增长差距的必要举措。

　　（记者 张双 通讯员 纪言迅 赵彦豪）

　　2012年武汉写字楼成交金额占有率排行榜

　　排名 项目名称 所属企业 成交金额占有率 1武汉中央文化旅游区 万达 26.08%2光谷金融港光谷联合 9.96%3泛海国际SOHO城 泛海建设 7.60%4绿地国际金融城 绿地 5.62%5大武汉家居广场 南国 5.46%6武汉经开万达广场 万达 3.25%7汇丰企业天地 汇丰置业 3.13%8万景国际 崇文置业 3.11%9光谷软件园光谷联合 2.88%10IFC国际金融中心汉江恒升 2.36%

　　排名 项目名称 所属企业 成交面积（万方） 1光谷金融港光谷联合 15.79 2武汉中央文化旅游区 万达 13.65 3泛海国际SOHO城 泛海建设 4.86 4大武汉家居广场 南国 4.85 5武汉经开万达广场 万达 4.34 6绿地国际金融城 绿地 4.32 7汇丰企业天地 汇丰置业 3.50 8光谷软件园光谷联合 3.40 9卓尔优势企业总部基地卓尔控股 2.77 10银湖科技产业开发园银湖科技 2.51